law4all.co.il פורטל עורכי הדין
 
שם:
דוא"ל:
טלפון נייד:
אזור מגורים:
תחום:
פרטי הפניה:
שלח
מלל: קטגוריה
חפש באתר
כניסה לרשומים
שם משתמש:
סיסמה:
שכחת סיסמא?
תחום התמחות:
אזור:
חפש בפורטל עורכי הדין
פנה חינם אל עורך הדין
שם:
טלפון נייד:
מייל:
אזור:
תחום:
פרטי הפניה:
 
 
חיפוש פסק דין חפש פסקי דין לפי שם עורך הדין
חזור
בתאריך: 20.02.2008

ליברסקו דוד חברה לבניה בע''מ - נגד - 1 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה,2 עיריית חיפה

ת"א (חיפה) 13105/05
ליברסקו דוד חברה לבניה בע''מ
נ ג ד
1 הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה
2 עיריית חיפה
בית משפט השלום חיפה
[20.02.2008]
כב' השופט א. טובי
בשם התובעת : עו"ד בן ארי אריה
בשם הנתבעות : עו"ד דלל יוסי
פסק דין
1. התובעת הגישה כנגד הנתבעות, הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ועיריית חיפה, תביעה לפיצויים בסך 525,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, בשל מצגי שווא מצד הנתבעות.
להלן תמצית הנסיבות והרקע למחלוקת בין הצדדים:
2. התובעת הינה חברה לבנין, שמניותיה בבעלותם של ה"ה דוד ורות ליברסקו והיא מנוהלת על-ידי דוד ליברסקו. עובר להקמת התובעת, היה דוד ליברסקו בעל מניות בחברת ח.י.צ חברה לבנין ופיתוח בע"מ. חברת ח.י.צ הנ"ל יחד עם חברת לונדון ייזום ופיתוח בע"מ וה"ה שאול ופנינה חביב רכשו יחדיו, את זכויות החכירה במגרש שגודלו 1,008 מ"ר הנמצא ברחוב הנוטר 72 בקרית חיים, ואשר ידוע כחלקה 35 בגוש 11576 (להלן: "המגרש"). בעת רכישת המגרש, היה בנוי על חלקו הקדמי בית צמוד קרקע בן יחידת דיור אחת. ביום 18.9.1995 נחתם הסכם בין כלל הצדדים - חברת ח.י.צ וחברת לונדון (להלן ביחד: "חברות הבניה") מצד אחד וה"ה חביב, מצד שני - לפיו התחייבו חברות הבניה להקים בנין מגורים בן 7 יחידות בחלקו האחורי של המגרש, כשחלקו הקדמי, כולל בית המגורים הישן שהיה בנוי עליו, יוחדו לה"ה חביב.
3. ביום 19.2.96 אישרה הועדה המקומית את הבקשה למתן היתר בניה שהתייחסה לבנין האחורי בלבד. עם גמר הבניה, נרשמו שני המבנים כבית משותף אחד בן שני מבנים, כאשר חלקו הקדמי של המגרש נרשם בחכירתם היחידה של ה"ה חביב (והוא הוגדר כתת חלקה 35/1).
4. ביום 8.6.1999 רכשה התובעת, ביחד עם בני הזוג יזדי את זכות החכירה בתת חלקה 35/1 מידי ה"ה חביב. במועד החתימה על הסכם הרכישה הנ"ל נחתם בנוסף גם הסכם שיתוף וחלוקה בין התובעת לבין ה"ה יזדי, לפיו, ה"ה יזדי יהיו בעליה היחידים של הדירה הבנויה על תת חלקה 35/1 ואילו התובעת תהיה בעליהם היחידי של גג הבטון הצמוד לדירה, לרבות אחוזי הבניה הנוספים והקלות הבניה השייכות לחלקה 35/1 ובכלל זה גם אלה שיינתנו בעתיד, במידה ויינתנו. בהקשר זה יצוין כי לדברי התובעת החלטתה להיכנס לעסקה הנ"ל נעשתה תוך הסתמכות על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") מיום 19.2.96 מכתב מידע תכנוני מיום 29.11.1998 שנמסר לה"ה חביב מהגב' בן אשר, מנהלת המחלקה לתכנון עיר במשרד מהנדס העיר בעיריית חיפה (להלן: "מכתב המידע"), ומפת קו בנין ותוכנית מצבית מיום 2.2.99 חתומה ע"י מנהלת המחלקה לתכנון עיר, מהם עולה כי המגרש נשוא התובענה, עקב היותו מגרש הנמצא בין שתי דרכים, זכאי לתוספת של 10% לאחוזי הבניה המותרים, דהיינו, שאחוזי הבניה הכוללים במגרש הנם 93.5%.
5. במהלך חודש אוגוסט 1999, כחודשיים לאחר שרכשה את זכות החכירה בחלקו הקדמי של המגרש (תת חלקה 35/1), הגישה התובעת בקשה למתן היתר בניה, אשר כללה בין היתר גם בקשה למתן תוספת של 10% לאחוזי הבניה המותרים למגרש. הבקשה כללה גם מספר הקלות שחייבו את פרסומה. פרסום הבקשה גרר הגשתן של התנגדויות, כך שהבקשה, לרבות ההתנגדויות לה, הובאו לדיון רק ביום 28.2.00.
6. ביום 15.2.00, עוד לפני שהבקשה להיתר הובאה לדיון, התקשרה התובעת בזכרון דברים עם בני הזוג הוך במטרה למכור להם דירה שתיבנה על-ידה בתת חלקה 35/1 תמורת הסך של 280,000$ כערכם בשקלים. העסקה הותנתה בקבלת היתר בניה תוך 4 חודשים.
7. מספר ימים לאחר מכן (ביום 20.2.00) דנה ועדת הערר המחוזית במחוז חיפה בענין אחר [תיק ערר 158/99 אבינועם מרום ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח' (להלן: "תיק הרט")], ובו היא קבעה שנושא התוספת בשיעור 10% לאחוזי הבניה המותרים במגרשים, דוגמת המגרש נשוא התובענה, מצוי בסמכותה של הועדה המחוזית. לא למותר לציין כי עד למועד בו התקבלה החלטה זו, היה נושא אישור התוספת הנ"ל בסמכותה של הועדה המקומית.
8. ביום 28.2.00, כשבוע לאחר שנתקבלה ההחלטה בתיק הרט, קיימה ועדת המשנה של הועדה המקומית דיון בבקשת התובעת לאשר תוספת בניה בבנין הקדמי תוך שינויים והרחבה של המחסן הדירתי הצמוד לדירת הקרקע בתת חלקה 35/1 וכן תוספת קומה שתהווה תוספת יחידת דיור, עליית גג ומחסן דירתי נוסף (תוספת שתוכננה להיות דירת הזוג הוך). כאמור, כללה הבקשה, בין היתר, גם תוספת של 10% לשטח הבניה. בפרטיכל ועדת המשנה של הועדה המקומית צוין כי "ועדת הערר קבלה החלטה (ההחלטה בתיק הרט - א.ט) ש- "10% תוספת בניה למגרש בין 2 רחובות טעון אישור מחוזית". ועדת המשנה ציינה בהחלטתה שהיא ממליצה בפני הועדה המחוזית לאשר אותה תוספת למגרש, בהתאם למותר בתוכנית המתאר המופקדת לפי סעיף 97א לחוק. במסגרת החלטתה זו הדגישה ועדת המשנה כי המבנה הקדמי כולל ההקלה, דומה לבניינים שנבנו בסביבה, וכי הבקשה להיתר עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבניה.
אי לכך, לאחר שדחתה את ההתנגדויות שהוגשו בנוגע לבקשה, העבירה ועדת המשנה את העניין בצירוף המלצותיה לוועדה המחוזית. זו האחרונה החליטה ביום 27.11.00 להחזיר את הבקשה לוועדה המקומית מאחר ולדידה לא ניתן לאשר את הבקשה לפי סעיף 97א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. החלטה זו של הועדה המחוזית לא נומקה. בעקבות זאת, פנתה באת כוח התובעת לוועדה המקומית בבקשה לקביעת מועד דיון דחוף בבקשה (המכתב מיום 3.12.00). במענה לפנייה זו, נשלח לב"כ התובעת מכתב ביום 4.1.2001 שנכתב על-ידי היועצת המשפטית של עיריית חיפה ובו צוין כי התוספת לאחוזי הבניה לא הובטחה לאיש למרות שנהוג היה משך שנים להעניקה. עוד היא ציינה כי הועדה המקומית כפופה להחלטות הועדה המחוזית וכי היא מבחינתה דאגה להמליץ בפני הועדה המחוזית לאשר את התוספת שנתבקשה.
9. ביני לביני, משלא נתקבל היתר הבניה במועד, החליט הזוג הוך לוותר על העסקה. משהוברר לתובעת כי הועדה המחוזית מפרשת את המצב התכנוני לזכויות בניה במגרש כמקנה 85% בניה בלבד, ולא 93.5% כפי שסברה תחילה, החליטה שלא למצות את ההליכים שעמדו לרשותה ומכרה את כל זכויותיה בתת חלקה 35/1, ללא מתן שירותי בניה, לגברת חנית פלדמן ומר יוסף בורג. לטענת התובעת, העסקה נעשתה במחיר הפסד.
10. בשנת 2005, אושרה תוכנית חפ/229 ה/1 שהחזירה עטרה ליושנה, לפיה שוב זכאים מגרשים מסוגו של המגרש נשוא התובענה לתוספת של 10% באחוזי הבניה. משמכרה התובעת את זכויותיה במגרש, אין לתוכנית זו כל נפקות לגביה. עד כאן הרקע למחלוקת.
11. טרם אפנה לפרוש את טענות הצדדים, אציין כי בפניי נדון זה מכבר תיק אחר אשר העובדות שבו דומות מאוד לעובדות המקרה דידן. חלק מן השאלות שעמדו לדיון שם חופפות לשאלות העולות במקרה דנא (ת.א 20996/02; להלן: "תיק צאלים"). באותו עניין קיבלתי את התביעה. אלא ששני הצדדים ערערו על פסק הדין בפני בית המשפט המחוזי (ע"א 3711/06; ע"א 3861/06 עירית חיפה נ' צאלים קבלנות בנין בע"מ, תק-מח 2007(4), 6543). בית המשפט קיבל את ערעור הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ועיריית חיפה בקבעו כי המידע שנמסר ע"י הועדה המקומית התאים למצב התכנוני במועד מסירתו ולכן אין לדבר על מצג שוא או מצג רשלני המקנה עילה לחיוב בפיצויים כנגד הועדה המקומית ועיריית חיפה.
טענות הצדדים:
12. הואיל ועיקרה של המחלוקת נעוץ בטענות שהן משפטיות באופיין, ניאותו ב"כ הצדדים לוותר על הצורך בשמיעת עדים, והסכימו כי פסק הדין בתיק זה יינתן על דרך של הגשת סיכומים בכתב ומתן פסק דין מנומק, אך לאחר שיינתן פסק הדין בערעור צאלים.
13. בסיכומיה טוענת התובעת כי יש לאבחן את פסק הדין בתיק צאלים מהתובענה שבפני, מאחר ובאותו מקרה נתבקשו ע"י הקבלן הקלות נוספות מעבר להקלות שנתבקשו בעניינינו (בליטה של כל הבניין ב- 25% מהמרווח הקדמי ולא רק תוספת של 10% לאחוזי הבניה). עוד טוענת התובעת כי לא יכול להיות ספק שבחודש פברואר 2000 היתה לוועדה המקומית סמכות לאשר תוספת של 10% לאחוזי הבניה שכן אחרת כיצד ארע שביום 5.7.00, חמישה חודשים לאחר שהועדה דנה במקרה דנא, היא (הועדה המקומית ולא הועדה המחוזית) אישרה את בקשת צאלים להיתר שכללה תוספת של 10%? מכל מקום, טוענת התובעת למצג שווא רשלני מצד הנתבעות לאור החלטת הועדה המקומית מיום 19.2.96, מכתב המידע מיום 29.11.1998 ומפת קו בנין ותוכנית מצבית מיום 2.2.99. לדבריה, היתה משום הבטחה כי התובעת תוכל לממש את כלל אחוזי הבניה (93.5%), לרבות התוספת של 10% לאחוזי הבניה, וזאת בהתאם לפרשנות שחלה על התוכנית בראשית ההליך. לטענת התובעת, הועדה המקומית היתה ערה לשינוי במדיניות הועדה המחוזית עוד משנת 1999 אך היא לא טרחה להפנות את תשומת ליבה של התובעת לכך. לפיכך, טוענת התובעת שהיה על הועדה המקומית לפעול בהתאם לנוהג שהיה מקובל לפיו קבלן שהחל בהליך הוצאת היתר בניה יטופל לפי המידע עליו נשען מבלי להחיל עליו פרשנות חדשה הפוגעת בו. התובעת הדגישה כי ויתור על 10% מזכויות הבניה משמעו ויתור על 86 מ"ר, מה שהפך את הבניה בחלק הקדמי של החלקה לבלתי אפשרית עבורה.
14. הנתבעות טענו בתגובה כי כל המידע שהוצג בפני התובעת היה מידע תכנוני נכון למועד הוצאתו, וכי אכן ניתנה באותה עת הקלה שהתבטאה בתוספת של 10% לאחוזי הבניה, מכח היותו של המגרש גובל בשתי דרכים, זאת בהתאם לפרשנות של תכניות מתאר עיר שהייתה נהוגה אז. לטענתן, השינוי במדיניות, שמקורו בוועדה המחוזית שהחלטותיה מחייבות את הועדה המקומית, בא לאחר הוצאת מכתב המידע, כך שאין מדובר במצג רשלני ומשום כך לא קמה לתובעת כל עילת תביעה.
עוד הוסיפו הנתבעות כי הבקשה נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, אשר פרשה את תוכנית המתאר בניגוד לפרשנות שניתנה על ידי הועדה המקומית ואף בניגוד לפרשנות שנתנה הועדה המחוזית עצמה עד לאותו מועד. לפיכך, אין לראות בעירייה או בוועדה המקומית כמי שנושאות באחריות לשינוי שחל במדיניות כאמור, מה גם שהתובעת לא מיצתה את זכותה לערור על החלטת הועדה המחוזית.
באשר לתמיהה שהעלתה התובעת מכך שהועדה המקומית אישרה בתיק צאלים תוספת בשיעור 10% וזאת לאחר ההחלטה שניתנה בתיק דנא, השיבו הנתבעות כי אותה החלטה שניתנה בתיק צאלים מקורה בטעות, ועל כן אין ללמוד הימנה דבר לעניינינו. הטעות נבעה מכך שעד למועד בו נתקבלה החלטת ועדת הערר בעניין הרט היה נושא אישור התוספת בשיעור 10% למגרש מסוג המגרש דידן, בסמכותה של הועדה המקומית. זאת על-פי הפרשנות לתכניות המאושרות שהיתה נהוגה במהלך כל השנים עד לאותה נקודת זמן.
דיון
15. בפסק הדין שניתן בערעור צאלים קבע בית המשפט המחוזי כי המידע שנמסר ע"י הועדה המקומית התאים למצב התכנוני במועד מסירתו וכי השינוי במדיניות האמורה מקורו בהחלטת הועדה המחוזית לשנות את פרשנותה לגבי המצב התכנוני, אשר נתקבלה לאחר מסירת המידע לחברה הקבלנית. על בסיס זה, הסיק בית המשפט המחוזי כי אין מדובר במצג שווא או מצג רשלני המקנה עילה לחיוב בפיצוי כנגד הועדה המקומית ועיריית חיפה. פסק הדין של בית המשפט המחוזי מהווה "הלכה מנחה" עבור בית משפט זה. סעיף 20(א) לחוק יסוד: השפיטה מורה כי הלכה שנפסקה בבית משפט תנחה בית משפט של דרגה נמוכה ממנו.
לא מצאתי יסוד לאבחן את פסק הדין בתיק צאלים מהתביעה דנא כפי שביקשה התובעת. גם כאן, כמו בתיק צאלים, עלתה לדיון השאלה באם מכתב המידע שהוצג קודם למועד שבו התקבלה ההחלטה בתיק הרט, מהווה מצג שווא המקים למקבל המידע עילה לתביעת פיצויים מאת הועדה המקומית ועיריית חיפה. התשובה שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי לשאלה זו היתה שלילית. אמנם, כפי שכבר ציינתי בפסה"ד בתיק צאלים, לא מצאתי שהוכחה מטרה ראויה לשינוי המדיניות של הועדה המחוזית ולהחלת הפרשנות החדשה על התוכניות הרלוונטיות. מה גם שכאמור בסופו של דבר חזרה בה הועדה המחוזית מן הפרשנות החדשה שהיא ביקשה ליישם.
עם זאת, גם בעניינינו, המידע שנמסר לתובעת התאים למצב התכנוני במועד מסירתו וניתן בהתאם למפה המצבית אותה ערך מודד מטעמה של הועדה המקומית במגרש. אין מחלוקת כי היתר הבניה שניתן למבנה האחורי, ניתן בשעתו בהתבסס על פרשנות תוכנית המתאר שחלה באותה עת, ולפיה לכל חלקה הגובלת בשתי דרכים, ניתן להוסיף 10% על אחוזי הבניה המאושרים. אין חולק גם כי הועדה המקומית נהגה על-פי אותה גישה משך שנים.
16. מהחלטת ועדת הערר בתיק הרט, שניתנה קודם להחלטה בעניינינו, עולה כי נושא התוספת שנתבקשה בשיעור 10% אינו מצוי בגדר סמכותה של הועדה המקומית אלא של הועדה המחוזית. למעשה, עם כל הבעייתיות הכרוכה בדבר, לוועדה המקומית לא נותר אלא להפנות את הבקשה להיתר בניה, בליווי המלצתה, אל הועדה המחוזית, כפי שאכן עשתה. בנסיבות אלו, ונוכח קביעות פסק הדין בערעור צאלים, המסקנה היא שאין מדובר במצג שווא או מצג רשלני המקנה לתובעת עילה לחיוב בפיצוי כנגד הועדה המקומית ועיריית חיפה.
17. אני רואה להפנות בנוסף, לכך שהתובעת הגישה בקשתה להיתר בניה נשוא התובענה שבפניי בחודש אוגוסט 1999, בעוד שמצג השווא המאוחר ביותר לו היא טוענת הוצג לה כחצי שנה קודם לכן. זאת ועוד, התובעת לא המתינה למתן החלטה בבקשה להיתר בניה קודם להתקשרותה בזכרון דברים עם בני הזוג הוך במטרה למכור להם דירה שהיתה מתוכננת להיבנות על-ידה בחלק הקדמי של המגרש. יתר על כן, התובעת החליטה למכור את כל זכויותיה בחלקה, ללא מתן שירותי בניה, מבלי שמיצתה את ההליכים שעמדו לרשותה להתנגד או להשיג על החלטת הועדה המחוזית.
18. לא ראיתי לקבל את טענת התובעת לפיה היתה לוועדה המקומית בחודש פברואר 2000 סמכות לאישור תוספת של 10% לאחוזי הבניה. התובעת כאמור ביססה טענה זו על כך שביום 5.7.00 (5 חודשים לאחר שהועדה דנה במקרה דנא) היא אישרה את בקשת צאלים להיתר שכללה תוספת של 10%. מקובלת עלי עמדתן של הנתבעות לפיה החלטה זו בטעות יסודה, ומקורה ככל הנראה בנוהג שהיה קיים משך שנים רבות עד אז. אין ללמוד מכך דבר אודות סמכותה האמיתית של הועדה המקומית באותה העת. עם זאת, אני משוכנע שהועדה המקומית היתה ערה לבעייתיות שנוצרה בעקבות השינוי שחל בפרשנות אשר ניתנה ע"י הועדה המחוזית. ניתן ללמוד על כך בין היתר מהחלטתה, שאף אושרה על-ידי וועדת הערר ביום 8.11.01 (צורפה כנספח ד' לתצהיר הגב' ליבמן- תיק ערר 213/01), ליתן לגב' פלדמן (מי שרכשה ב- 31.12.01 את הזכויות בתת חלקה 35/1 מהתובעת) את מלוא 25% מתוך זכויות הבניה לטובת המבנה הקדמי, למרות שבחלקו האחורי של המגרש נעשה שימוש בזכויות בניה גבוהות. בהחלטתה לאשר את החלטת הועדה המקומית ציינה ועדת הערר כי:
"בעת שרכשו העוררים (הדיירים בבית האחורי המתנגדים- א.ט) דירות בבנין האחורי, יכלו היו לדעת (גם אם רכשו דירתם מקבלן) מהו אחוז הבניה המירבי המותר, כפי שהיה ידוע באותה עת. משנשתנתה פרשנות ועדת הערר, לא נראה לנו כי יש מקום שהמשיבה (דיירת בבנין הקדמי - א.ט) תיפגע בשני אופנים. גם ייערך לה חישוב על בסיס הפרשנות הנכונה נכון להיום וגם תופחת משטח זה התוספת שנתנה בבנין האחורי בטרם שונתה הפרשנות" [ההדגשות לא במקור - א.ט]
19. ב"כ התובעת הפנה בבקשה דחופה לצירוף אסמכתא, לפסק דין שניתן לפני ימים אחדים על ידי בית המשפט העליון בע"א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ' נקר ואח' (תק-על 2008(1), 2217). בחנתי את פסק הדין אולם לא מצאתי כי יש בו כדי להשליך על ענייננו. באותו מקרה נקבע כי העירייה התרשלה בכך שמסרה מידע חלקי וחסר לגבי מצבו התכנוני של מגרש, באופן שיצר רושם מוטעה. העובדות בתיק דנא שונות בתכלית.
20. סוף דבר - על יסוד הנימוקים שמניתי, התוצאה היא שדין התביעה להדחות. בהתחשב בנסיבות העניין ובמחלוקת האמיתית שעמדה להכרעה ובשים לב לכך שהצדדים הסכימו לסיים את התיק ללא שמיעת ראיות, אינני מחייב התובעת בהוצאות. על כן ישא כל צד בהוצאותיו ושכ"ט פרקליטו.
התביעה על כן נדחית ללא צו להוצאות.
ניתן היום י"ד ב אדר א, תשס"ח (20 בפברואר 2008) בהעדר הצדדים.

פסקי דין נוספים של עורכי הדין


המידע באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן עלולים להיות טעויות או אי דיוקים במידע המתפרסם. לכן באחריותך לבדוק את אמיתות המידע המוצג באתר וכן אין להסתמך על מידע זה בשום דרך שהיא. למען הסר ספק, התוכן המוצג באתר הוא באחריות המפרסם/עורך הדין כותב המאמר בלבד. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותבי המאמרים ו/או מהאתר ו/או מפעיליו כל אחריות. הגלישה באתר הינה בכפוף לתנאים המופיעים בתקנון האתר
פורטל עורכי דין - law4all.co.il | אינדקס עורכי דין | מאמרים משפטיים | פסקי דין | ספקי שרות לעורכי דין |

פסקי דין


האתר נבנה ע"י 2all בניית אתרים